La comptabilité est le premier terrain de conflit dans les copropriétés — et la première obligation légale du syndic. Plan comptable normalisé, fonds de réserve, décomptes : voici les règles applicables en Belgique, sans jargon.
Dans les deux cas, la transparence n'est pas optionnelle : chaque copropriétaire a le droit d'accéder aux documents non privés de la copropriété.
L'article 3.86, § 3 du Code civil impose que le patrimoine de l'ACP comprenne au minimum deux masses distinctes, placées sur des comptes séparés :
Chaque année, le syndic soumet un budget prévisionnel des dépenses courantes et des frais extraordinaires prévisibles, appelle les provisions, puis établit le décompte annuel individuel : la répartition des charges réelles entre copropriétaires selon les quotes-parts (ou les critères d'utilité prévus aux statuts), avec régularisation des provisions versées.
C'est mécaniquement le point le plus générateur d'erreurs — et de contestations en AG. Un décompte doit être vérifiable : chaque euro réparti doit se retracer jusqu'à une facture et une clé de répartition.
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Non : il s'impose aux copropriétés de 20 lots et plus (arrêté royal du 12 juillet 2012). En dessous de 20 lots — caves, garages et parkings non comptés — une comptabilité simplifiée est admise.
Oui, au plus tard 5 ans après la réception provisoire des parties communes, avec un apport annuel minimum de 5 % des charges communes ordinaires de l'exercice précédent. Seule une majorité des 4/5 en AG peut y déroger (art. 3.86, § 3 du Code civil).
Non : la loi impose des comptes distincts. Le fonds de roulement couvre les dépenses périodiques, le fonds de réserve les dépenses non périodiques.
Ce guide présente le cadre légal belge de manière générale (Code civil, livre 3, en vigueur au 2026) ; il ne remplace pas un conseil juridique sur votre situation particulière.
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