Une AG mal convoquée ou une majorité mal calculée, et c'est toute une décision qui peut tomber devant le juge de paix. Voici les règles d'organisation et de vote fixées par le Code civil belge — celles que tout syndic, professionnel ou bénévole, doit maîtriser.
L'AG ordinaire se tient chaque année dans la période de quinze jours fixée par le règlement d'ordre intérieur. La convocation (art. 3.87, § 3 du Code civil) doit :
Le syndic doit inscrire à l'ordre du jour toute proposition écrite d'un copropriétaire ou du conseil de copropriété reçue au moins trois semaines avant la période de l'AG. Un point absent de l'ordre du jour ne peut pas être valablement voté.
L'assemblée ne délibère valablement que si, en début de séance (art. 3.87, § 5) :
Si aucun quorum n'est atteint, une deuxième AG est convoquée après un délai d'au moins 15 jours — elle délibère alors quel que soit le nombre de présents.
Par défaut, les décisions se prennent à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés — abstentions, votes blancs et nuls ne comptent pas (art. 3.87, § 8). La loi exige des majorités qualifiées pour les décisions lourdes (art. 3.88), notamment :
Le calcul se fait en quotes-parts, pas en nombre de personnes — l'erreur classique des AG tenues « à main levée ».
Le procès-verbal consigne les décisions et les majorités obtenues ; il alimente le registre des décisions, consultable par les copropriétaires. Tout copropriétaire peut demander au juge de paix l'annulation d'une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive — d'où l'importance de convocations et de calculs inattaquables.
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Quinze jours au moins avant l'assemblée, sauf urgence (art. 3.87, § 3 du Code civil). L'envoi se fait par recommandé, sauf accord individuel, explicite et écrit du copropriétaire pour un autre moyen.
Une deuxième assemblée est convoquée après un délai d'au moins 15 jours ; elle délibère valablement quel que soit le nombre de présents ou représentés (art. 3.87, § 5).
Oui, le Code civil permet la participation à distance ; la convocation doit en préciser les modalités. Les règles de quorum et de majorité restent identiques.
Non : les abstentions, votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises (art. 3.87, § 8). La majorité se calcule sur les voix effectivement exprimées, en quotes-parts.
Ce guide présente le cadre légal belge de manière générale (Code civil, livre 3, en vigueur au 2026) ; il ne remplace pas un conseil juridique sur votre situation particulière.
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