Changer de syndic : la procédure légale, étape par étape

Ce que dit la loi : trois portes de sortie

• La fin du mandat : le mandat d'un syndic ne peut excéder trois ans (art. 3.89, § 1er du Code civil). Il ne se renouvelle que par décision expresse de l'assemblée générale — pas de tacite reconduction. Et le simple fait de ne pas le renouveler ne peut donner lieu à aucune indemnité.
• La révocation : « l'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic » (art. 3.89, § 7) — à tout moment, sans devoir attendre l'échéance. Attention toutefois : si le contrat est rompu avant terme sans faute du syndic, une indemnité contractuelle peut être due ; relisez le contrat avant de voter.
• Le syndic provisoire : la même assemblée peut adjoindre au syndic un syndic provisoire pour une durée ou des missions déterminées (art. 3.89, § 7) — utile en cas de crise ou de carence.

La majorité requise : plus simple qu'on ne le pense

La nomination comme la révocation du syndic se votent à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés (art. 3.87, § 8) — les abstentions, votes nuls et blancs ne comptent pas comme voix émises. Aucune majorité qualifiée n'est requise.

Pour que le point soit voté, il doit figurer à l'ordre du jour : tout copropriétaire peut demander par écrit au syndic d'inscrire « révocation du syndic et désignation d'un nouveau syndic », au moins trois semaines avant la période de l'AG ordinaire (art. 3.87, § 3). Le syndic est obligé de l'inscrire — même si le point le concerne directement.

Étape par étape : le plan d'action

1. Objectiver le mécontentement : décomptes en retard, budget non respecté, AG non convoquée dans la période statutaire… documentez.
2. Comparer : demandez 2-3 devis (cabinet classique, syndic en ligne, ou autogestion outillée — voir les prix du marché).
3. Faire inscrire le point à l'ordre du jour par écrit (recommandé ou e-mail si admis), avec la proposition de contrat du candidat en annexe.
4. Voter en AG : révocation (ou non-renouvellement) puis nomination du successeur, chacune à la majorité absolue.
5. Récupérer le dossier : l'ancien syndic doit transmettre l'ensemble du dossier de gestion dans les 30 jours suivant la fin de son mandat — comptabilité, actifs, historique des sinistres et justificatifs de toute somme non retrouvée sur les comptes (art. 3.89, § 2, 7°). À défaut, une mise en demeure puis le juge de paix.

Et si on passait à l'autogestion ?

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